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SEP·2020

半年报点评|荣盛发展:扩张动力减弱 仍聚焦河北市场

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2018年8月14日,荣盛发展(002146.SZ)公布2018年半年度报告。全年销售额未来将会将近千亿期内,荣盛构建签下金额400.99亿元,签下面积384.79万平方米,同比快速增长46.76%和48.22%。公司销售回款大约323.91亿元,回款亲率80.78%。归功于1月、5月和6月销售额、销售面积的高增长率,荣盛两项数值的半年度增长率维持在45%以上,且早已已完成去年销售额的59%。

有分析指出因为政策、债务等因素影响,今年楼市难现往年“金九银十”的情况,下半年市场诸多的不确认因素或许会令房企的销售增长率有一定大跌。按照40%的增长率计算出来,荣盛全年的销售额未来将会相似千亿。

山东承销收益持续下降 河北承销未来或下降期内,荣盛构建营业收入193.88亿元,同比快速增长44.54%,其中房地产承销收益178.14亿元,同比快速增长42.83%。分地区来看,荣盛三大重镇成型于2016年年中,公司此前在山东的销售沦为新的承销收益增长点,是年中报快速增长了283.32%,占到房地产收益的25.19%。但是,荣盛在山东的承销收益与毛利率此后开始下降,河北的承销收益开始有大幅度快速增长,江苏期内的收益亦回落到了2016年中报时的水平,同时毛利率已相似40%。

对比荣盛期内房地产承销面积找到,廊坊贡献了大部分项目的承销面积。廊坊地区期内承销67.70万平方米,占到总结算数面积的229.27万平方米的29.53%;南京、徐州共计承销了29.98万平方米。2017年同期,荣盛在沧州、廊坊、唐山和秦皇岛共计承销45.89万平方米,占到总结算数面积173.61万平方米的26.43%;徐州、南京共计承销43.02万平方米。

可见荣盛在2-3年前的推盘重点集中于在河北、江苏。反观荣盛期内的销售情况,公司称之为在徐州、郑州、重庆、蚌埠、嘉兴、惠州等多地销售情况较好;去年同期则在廊坊、石家庄、南京、徐州等多地销售情况较好;有限购得政策影响,今年荣盛在河北的销售额有所下降。可以意识到的是,未来荣盛在河北的承销收益将有所下降,江苏的承销收益将在未来一段时间内承托起公司的房地产收益。

扩展动力弱化 下半年债务压力较小期内,荣盛构建归母净利润22.47亿元,同比快速增长33.38%。公司通过销售商品、获取劳务接到的现金为321.66亿元,二季度比一季度快速增长了45.60%;经营活动现金流净额为49.66亿元,去年同期为-74.74亿元。经营现金流净额大幅度快速增长166.44%的背后,是荣盛因政策的不确定性影响而弱化的扩展动力,但与此同时,公司的流动性债务能力获得了强化。

荣盛预收房款较期初减少了140.68亿元至806.24亿元;公司贴现账款较期初减少了4.39亿元至12.22亿元,其中1年内的贴现账款为10.33亿元;公司期内筹资流向151.22亿元,不及去年同期的233.39亿元。因为今年融资环境放宽,荣盛期内融资额仅有为181.13亿元,不及去年同期的252.19亿元,全年追加融资有可能会约将近去年大约470亿元的数值;年度融资成本亦或低于去年全年的6.50%。此外,公司期内偿还债务缴纳的现金为209.41亿元;期末现金增加了42.40亿元至182.70亿元。

荣盛于2018年一季度偿还债务了大约5.13亿元的短期借款,二季度再度偿还债务了大约22.54亿元的短期借款,期末短期借款已上升至83.97亿元;同时公司期内利息支出大约为3.05亿元,已相似2017年全年的3.62亿元;荣盛一年内届满负债大约为252.13亿元,现金特现金流净额无法覆盖面积,下半年债务压力较小。回应,荣盛于2018年8月14日作出适当对策,白鱼申请人发售总计80亿元的公司债券,同时向有限公司股东荣盛有限公司股份有限公司、荣盛建设工程有限公司借款不多达70亿元,利率不多达9.5%。此前,荣盛已分别于今年2月、3月和5月发售了总计15亿元的非公开发表定向债务融资工具,期限为2+1年、1年和1年。拿地投放大约89亿 仍探讨河北市场据报告表明,荣盛期内先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市取得土地53余宗,追加规划权益建筑面积402.76万平方米。

截至报告期末,公司土地储备建筑面积3630.13万平方米,可以符合公司3年左右的研发必须。根据荣盛此前透露的月度追加土地情况看,公司期内通过招拍挂、并购等方式拿地投放大约89.09亿元;且公司在河北和江西所拿地块数量最多,分别为24个和16个。但公司在河北和江西的拿地成本较低,河北平均值拿地成本0.97亿元,江西仅有为0.30亿元。

荣盛在另外两大收益重镇江苏和山东的投放较较少,分别仅有拿了3个、1个地块,但其在江苏的平均值拿地成本比较较高,为6.51亿元。此外,公司在浙江、湖南和安徽的平均值拿地成本也比较较高,分别为7.69、8.33和7.30亿元。

可以意识到的是,未来荣盛将之后以河北、江苏市场居多。报告中还有一个有意思的地方:荣盛2017年中报和2018年中报表明的期内构建动工面积,都是分毫不差的278.25万平方米。

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